月入三千，买房不是问题！

拥有房屋，是一个幸福的梦想。不管是为了将来安逸的生活，或投资为不动产，都是人生中积极努力的推动力。若投资或购买房屋在优质的地段，升值的机率更是高达百分之九十八。但是，拥有房屋对一些年轻人来说却是一个遥遥无期的梦想，大部分的年轻人对于购买房屋的第一道问题是，我的微薄薪水支付得起一间房子的供款吗？月入三千支付了每个月的柴米油盐后，还有能力供房子吗？答案是，绝对有可能！

1. 购买房子的第一步就是要拥有正确的理财观念，和坚毅的决心，纪律及耐心！

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 1.1.  彻底了解自己的薪水分配及懂得存钱

• 首先，你需要先了解房屋的售价是否在你的能力范围之内，通常较健康的供款比率都是每个月净收入的40%或以下，并不鼓励好高骛远选择购买能力范围之外的售价，增加生活的负担。

• 那如何筹措房屋的头期款呢？假设你想购买一间价值大约300千的房屋，而头期款为30千，这对于刚踏出社会的年轻人来说数目并不小啊！可是只要你把每个月薪水的15%至30%，大约RM500至RM833储蓄起来，3至5年后就足以支付房屋的头期款！如果你每月有更多的储蓄来付头期款，那接下来的每个月的供期也会减少！

• 那还有其他方法来支付头期款吗？是有的！你可以向银行借私人贷款，但是，如果以这种方式来缴付头期款，接下来每个月需要缴付的房屋供期及私人贷款供期将会把你压得喘不过气！而另一种方法则是利用EPF第二户口的存款，但，那笔钱将是你未来的养老金，真的需要动用它吗？还是善用储蓄这种美德来支付头期款比较明智吧！

     1.2. 了解副业刚需 加上每年都要懂得不断为自己 ”加薪”

• 增加收入固然重要！在这互联网发达的时代，大家应该趁年轻开拓自己在行或感兴趣的副业。当然，你的正职收入也会根据累积的工作资历而增加。所以，接下来为期30年的供款期，每月还款大约是在RM1300-RM1500（以RM300千的房屋来计算），而那时候后的你，缴付每个月的供期并不是问题！

2. 购买房子的第二步就是了解关于银行贷款的资讯。如果你是第一次贷款者以及没有其他贷款，银行多数都是会批准高达90%的贷款！

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  2.1. 银行会降低或拒绝你的房贷款如下：

• 申请者收入不达标

• 信用记录欠佳

• 融资保证金低

• 不能提交银行所要求的相关文件以协助审核

3. 银行都会根据4个主要因素来评估贷款者的借贷能力，决定最高房贷额，一方面是为了保护银行自身经营利益，同时也降低贷款者面临破产的风险。

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 3.1. 贷款者的还债能力

• 偿还率是决定最高贷款额的关键。

• 它的计算方法是以总债务对收入的比率。

• 偿还率越低，代表还贷能力越好，帮助提高贷款额。

• 贷款者可尽量减少总债务或增加收入，以提高还贷能力。

• 各家银行采取不同的计算标准，因此计算的偿还率都会有差异。举例：银行A以总收入去计算，但银行B却以净收入为计算标准。

• 一般银行所设的偿还率，最高为净收入的70%。各家银行的偿还率标准都不一样，包括考量个人净收入，个人净资产、学历、债务率或年龄。

     3.2. 个人风险评估

• 银行会仔细审查你的信用记录作为个人风险评估。

• 检查过往的购物记录是否准时供款，例如买车、贷款买房、签手机配套或信用卡欠款，以决定你是不是一个有信用的贷款者。所以，个人信用历史非常重要。

• 分数越高，获批贷款的机会也更高。

     3.3. 对比房价贷款比例

• 房价贷款比例是银行在批准抵押之前所进行的贷款风险评估。

• 贷款者申请的贷款额越多，代表他们所承受的风险越大。

• 在马来西亚，住宅抵押贷款的预期比例通常是90%。预算估计，如果房价为RM300千，那你就会获得RM270千的抵押贷款，这代表你只需负担剩下的RM30千。

• 国家银行在2010年11月2日正式修改抵押贷款比例，凡是购买第3间房屋的最高抵押贷款比例为70%。举例，Mr. A分别在2003和2008年获得银行贷款，购买了第1和2间房，但这两项贷款尚未还清。到了2011年，他再向银行申请第3次贷款，以购买第3间房屋。而这第3次贷款的最高限额为房价的70%。

• 而政府在2020年6月推出的短期经济修复计划中提及，只要购买第3间或以上价值RM600千以上的房屋，可借高达90%的贷款。

• 根据这项政策，除了可维持稳定的房地产市场之外，同时也在促进居民的持续购屋负担能力。大家可通过使用房贷计算的网站，估计预算可负担的最高房贷额。

     3.4. 房屋估价

• 适用于买卖物业

• 房屋估价是用于保护买家和银行双方利益，避免以后物业在被迫拍卖时所带来的损失。

• 房屋估价越高，意味着借贷越多，收入不符合标准将降低获批机率。

• 银行利息一般介于4.3%-4.5%（利息高低，取决于银行的计算标准）

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4. 购买房子除了支付头期款及申请贷款，还有什么须交费用呢？

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 4.1. 印花税（Stamp Duty）

    4.2. 律师费

    4.3. 买卖契约

    4.4. 贷款契约

    4.5. 预订费 

• 预订费指的就是买家向发展商作预订所支付的费用。但是，通常只有新计划（New Project）才需支付这笔款项，而大多数都是可退还。

• 买家提供2间银行不批贷款的证据，发展商就会按照程序退还预订费，这点能保障买家的利益。

    4.6. 估价费（仅有买卖二手屋需缴付估价费，征收费用会依据房产价格而定）

• 买家必须支付估价师房屋估价费。在房贷申请批准后，银行会聘请估价师依据市场价值及其他项目进行评估。

    4.7. 产权转移手续

• 卖家将产业正式转移至买家名下的程序。一般来说，该手续会在房子建好后进行，而产业随之正式成为买家所属。

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购买房子是需要花心思去了解及鼓起勇气去行动。与其望梅止渴，倒不如实际的尽早完成买房的梦想！步骤看似复杂，但 Aunty Caroll Property 的团队随时都很乐意的帮助大家回答任何有关房产的问题，还可以帮助你寻找你心仪的家。更多详情， 请点击以下的 WhatsApp Chat Now 链接和我们联系。也请大家留守 Aunty Caroll Property 的社交媒体！ 

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